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2017济南土地市场渐趋理性


来源:2018-01-26《济南时报》 发布人:特约记者 林雨 发布时间:2018-01-26

2017年度,济南土地市场的表现可以归纳为加大供应优化调整回归理性三个关键词。在政策引导下,济南土地市场加大供给力度,积极响应号召优化土地结构,通过采取“结合土地出让溢价率提高项目预售条件”和“限地价、竞配建拆迁安置房面积”出让方式等政策,从而引导房企合理竞价,使得土拍市场逐步回归理性。

A 竞争激烈,住宅用地是“大头”

住宅用地是房企争抢的重点,也是2017年度济南土拍市场的重头戏。据济南市国土资源局统计显示,2017年济南土地市场全年共推出242块土地,其中居住用地99块,工业用地42块,商务金融用地41块,其他商服用地24块,商业居住用地10块,批发零售用地7块,仓储用地5块,文体娱乐用地4块,公共设施用地5块,住宿餐饮用地3块,科教用地1块,医卫慈善用地1块。

供地区域中,章丘共供地67块,占总数的27.68%,其中住宅用地25块,占住宅总数的25.25%。历下区供地62宗,其中住宅用地21宗,商务金融用地24宗,主要是CBD片区土地捆绑出让。历城区供地49宗,其中住宅21宗,历城区供地前期主要集中在唐冶片区和新东站片区。

B 市场趋稳,政策高压下回归理性

从政策看来,“4.19”限地价后,2017515日长清首先试水,进行了“历史最严土拍”,最终有三宗土地溢价率超过150%,将全部进行现房销售。612日章丘土拍,济南再次出台土拍新政,居住用地设“最高限价”,控制溢价率,这也是“最高限价”在济南土地市场上首次出现。8月份,唐冶土拍之前,济南土拍再出新规,达到最高限价后分三种情况竞价,达到最高限价时,网上交易系统自动转为轨道设施建设资金、配建政府储备性安置房面积或市政建设项目竞价方式。8月份以后济南土地市场逐渐稳定,出现了底价成交的情况。

而从2017年年底几次拍地来看,济南市出台的《支持社会民生服务设施建设若干措施的通知》进一步得到明确,也就是说,今后开发商拿地,在卖房的同时,相应的教育、医疗、养老等设施建设须一应俱全,否则,建设工程规划许可证、项目综合验收备案手续和不动产登记手续都将受限。参考20171231日土拍收官之战,段店、CBD地块的挂牌要求中都对拿地企业资质明确要求,门槛越来越高。根据济南市国土资源局统计数据,2017年,有招商蛇口、旭辉、正荣、复星、仁恒等企业通过招拍挂形式入济,金地、金茂、阳光城、越秀等企业也都曾参与过济南土地市场竞价。

“结合房地产市场的主旋律和全国政策走向,2018年济南土地市场或将继续深化落实调控政策,以保障其平稳运行。供给侧将积极响应结构性改革,旨在为多层次住房供应打下基础;将落实购租并举住房政策,或效仿热点城市打造共有产权、租赁试点等。”业内人士认为,随着调控的不断深入,金融监管加强,房企未来拿地或将归于理性,土地成交溢价率将会有所下滑,但对于热点区域的优质地块,仍会引起房企的争相竞夺。

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